第一章总则

第一条为了规范物业服务用房的配置、使用和管理，维护业主和物业服务企业的合法权益,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、江苏省建设厅《关于物业管理服务用房有关问题的处理意见》（苏建房〔2006〕371号）、《城市居住区规划设计规范》GB50180—93(2002年版)的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区国有土地范围内新建、改建、扩建的建设项目中物业服务用房的规划、设计、确认、备案、移交和使用的监督管理。

本办法所称物业服务用房主要包括物业服务办公用房、业主委员会议事活动用房和物业服务经营性用房等。

第三条物业服务用房所有权属于全体业主，任何单位和个人未经业主大会的同意且符合相关规定，不得占用或者改作他用。物业服务用房不得买卖和抵押。

第四条市规划行政主管部门负责市区物业服务用房规划设计的监督管理工作。

市物业管理行政主管部门负责市区物业服务用房的确认、备案工作。

各区物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务用房移交、使用的监督管理工作。

第二章物业服务用房的配置

第五条新建、改建、扩建的建设项目，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

物业服务用房具体配置要求如下：

（一）物业服务用房应当是地面以上的房屋，相对集中安排在建设项目中心区域或者出入口附近，由建设单位装修，装修方案应事先征求物业服务企业意见。物业服务用房应当是独用成套房屋，具备办公或商业经营条件，设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。原则上未配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层；配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于六层。物业服务用房配置在一层的面积不应低于物业服务用房总面积的三分之一。物业服务用房应独立测量、计算面积，其面积不计入分摊公用建筑面积。

（二）物业服务用房建造的基本标准应当符合国家有关工程质量和安全的要求，内墙应刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，具有上下水、供电等正常使用功能；开发建设的项目配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业服务用房内预留端口，具备正常使用功能;在物业管理区域内应有显著的物业服务用房指示标识。规划总建筑面积超过十万平方米的新建住宅物业管理区域内，建设单位应按照中等以上宾馆接待大厅装修标准设置物业客服接待大厅。

（三）电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、架空层、人防工程、室内层高不足2.2米及已经列入公共分摊的房屋不得计入物业服务用房面积。

第六条市规划行政主管部门应在建设项目规划设计条件中明确物业服务用房的规模和标准，并按照市物业管理行政主管部门出具的物业服务用房配置初审意见在规划图纸中确定物业服务用房具体位置。设计单位应当按照本办法和设计规范执行，在总平面图上标注物业服务用房的具体位置，并在经济技术指标中注明面积。建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业服务用房位置。

第七条物业服务用房应与建设项目一期工程同步设计、同步施工，在首次交房前三个月交付物业服务企业使用。不能在首次办理商品房预（销）售手续时足额提供物业服务用房的,建设单位应提供相应面积的临时物业服务用房，在连云港商品房网上备案管理系统中限制销售，待物业服务用房全部建成并经市物业管理行政主管部门备案后，方可解除销售限制。

第八条建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请。不动产登记机构应将物业服务用房在不动产登记簿上予以记载，并在房地产平面图相应的位置上标注“物业服务用房”字样。

第九条如物业服务用房实测面积不足本办法第五条规定面积标准的,建设单位应调整、补足。

第十条建设项目建成后，市规划行政主管部门规划核实认可的总建筑面积超过原项目规划总建筑面积，导致物业服务用房面积不足的，建设单位应按照本办法第五条规定的标准补足物业服务用房。

第三章物业服务用房的管理

第十一条物业服务用房竣工验收合格后30日内，建设单位应到市物业管理行政主管部门办理物业服务用房确认核实备案手续。

第十二条建设单位在办理物业服务用房确认核实备案手续后，应通知物业所在地的区物业管理行政主管部门，在其监督下与物业服务企业交接验收物业服务用房。

第十三条交接双方应当按照本办法第五条第（二）项规定的标准进行交接验收。室内设施使用功能符合要求的，交接双方在《物业服务用房交接验收表》上签字盖章正式移交；使用功能或其它方面存在问题的，应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。物业所在地的区物业管理行政主管部门作为物业服务用房交接验收的监督方应在《物业服务用房交接验收表》上签章鉴证。

第十四条双方办理正式移交手续后，物业服务企业应将物业服务用房情况在物业管理区域内显著位置公告。

第十五条业主委员会成立之前,物业服务用房由物业服务企业使用和经营。业主委员会成立之后,物业服务企业应当将物业服务用房相关情况告知并移交业主委员会。业主委员会根据业主大会的决定，在保留必要的业主委员会议事活动用房后,将其它物业服务用房委托物业服务企业使用和经营。

第十六条业主委员会成立之前,物业服务企业出租物业服务经营性用房时,其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立之日。业主委员会成立之后,物业服务企业出租物业服务经营性用房的,租赁合同应当经业主委员会书面同意。物业服务企业与承租方签定的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业服务合同中约定的物业服务企业受聘期限。物业服务经营性用房的租赁合同应在物业所在地的区物业管理行政主管部门进行备案。

第十七条物业服务用房的经营收益归全体业主所有，由物业所在地的区物业管理行政主管部门在银行设立专户存储，其中30%用于补贴物业服务费，70%纳入物业专项维修资金，业主大会、业主委员会和物业服务企业另有约定的从其约定。

第十八条物业服务企业应每半年在物业管理区域内公布物业服务经营性用房经营收支情况，接受业主及相关主管部门的监督。

第十九条物业服务用房的使用必须符合消防、环保、卫生等相关要求。实行物业管理的，由物业服务企业根据合同约定负责维护；未实行物业管理的，由业主委员会根据业主大会的决定负责维护。

第二十条物业服务企业发生变更的，原物业服务企业应及时与业主委员会或新物业服务企业对物业服务用房进行交接验收，不得对物业服务用房内的装修进行拆改，应一并交接。原物业服务企业逾期不移交物业服务用房和有关资料的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门按照有关法规予以处罚。

第二十一条建设单位未按照规定标准配置物业服务用房的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》等有关规定予以处理。

第二十二条因房屋征收致使物业服务用房灭失的，应当根据房屋征收有关规定，由业主大会决定补偿安置的方式。物业服务用房征收补偿款应由所在街道办事处（乡镇人民政府）负责监管。物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应对物业服务用房征收补偿协议的签订、征收补偿款分配方案的制定、业主表决和执行等相关工作进行监督指导。

第二十三条本办法自下发之日起执行，各县参照执行。

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